基本案情：1997年7月，刘*与张某经协商，将自已位于乌市二工乡的五间自建房以80万元的价格卖给张某，双方签订了卖房协议，协议约定张某应在签订协议之日起八年内付清80万元购房款，并约定，张某若不能按协议约定支付房款，刘某有权解除合同、收回房产。因张某非乌市户籍，为此张某提出将该房落户到李某名下，为过户，刘某与李某也签订了房屋买卖协议。刘某按约将该房屋过户至李某名下，并将房屋交付给张某。
至2006年张某未支付任何购房款，刘某无奈向**区法院提起诉讼，要求解除与张某、李某签订的购房协议并返还房产。2007年2月，**区法院作出一审判决，认为刘某将其房产过户给李某，已完成房产所有权的转移，李某已拥有该房产的所有权。双方的物权行为已完成，物权已转化为债权。原告即刘某只享有对被告李某的债权，应通过对债务行使追偿权，来使物权利益得到实现。基于这份判决，刘某遂向李某所在地法院即***区法院提起诉讼，要求李某支付购房款80万元。水区法院一审缺席判决李某支付80万元购房款。判决送达后，李某以自已仅为挂名购房人，房产实际所有人系张某为由，向乌市中级人民法院提出上诉，中院经审查认为本案一审未查明基本事实将案件发回重审。
审理判决：刘*向市中级法院提出再审申请，要求撤销**区法院的一审判决并依双方约定，依法改判张某与李某退还房产。中院经审理认为，双方对房产的取得附有条件，而该约定不违反相关法律规定，应视为有效，故指令**区法院对本案再审。**区法院经审理后判决解除刘某与张某、李某之间签订的协议，并退还房产。一审判决后，张某与李某提出上诉，二审法院维持原判，驳回了上诉请求。
法律分析：原**区法院作出的一审判决是值得商榷的。物权优先于债权是正确的，但被优先的物权若附有条件，则“被优先”时应先满足所附条件，否则物权未必一定能够优先于债权。刘某与张某在签订购房协议时约定“若张某在八年内不能付清房款，则刘某有权解除合同、收回房产”，这是双方约定的“物权”成立前所应满足的条件，也是房屋买卖合同解除的条件，是双方对自身权利、义务的处分。依据民法“附条件的法律行为”的相关理论，在附条件的法律行为中，条件具有限制法律行为效力的作用。在本案中，双方约定的条件为解除条件又称消灭条件，即是限制法律行为效力消灭的条件，《合同法》第45条规定：“附解除条件的合同，自条件成就时失效”，即在附解除条件的法律行为中，法律行为所确定的权利义务已经发生了效力，在条件成就以后，法律行为所确定的权利义务消灭，回复到以前的法律状态。回归到本案，刘某与张某所达成的协议，因协议约定的解除条件成就，故张某与李某应退还房产，使房屋恢复到签订协议之前的状态。
本案给我们的警示：
1、双方签订的附条件的合同，在条件成就时，应产生合同是否生效或是否成立的法律后果。当事人的约定只要不违背法律规定，法律就应保护当事人的意思自治。
2、不动产登记与合同的效力。不动产登记是针对民事权利的变动而设定的，它与物权变动联系在一起，是一种物权变动的公示方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法。
3、物权与债权的关系。物权是绝对权，具有对世的普遍效力，债权是相对权，仅能指向相对人。但当物权的成就被附带某种条件时，只要所附条件不违反法律的禁止性规定，就应先满足条件的成就。这在处理物权与债权交织的案件中是十分重要的。
4、值得庆幸，双方争议的房产没有被进行任何处置，否则刘某就只能主张债权而不能主张物权了，对善意第三人，刘某不能进行追索。
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