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    刘*诉张**、李**房屋买卖纠纷案

    承办律师:曹宏 王辉

      基本案情:1997年7月,刘*与张某经协商,将自已位于乌市二工乡的五间自建房以80万元的价格卖给张某,双方签订了卖房协议,协议约定张某应在签订协议之日起八年内付清80万元购房款,并约定,张某若不能按协议约定支付房款,刘某有权解除合同、收回房产。因张某非乌市户籍,为此张某提出将该房落户到李某名下,为过户,刘某与李某也签订了房屋买卖协议。刘某按约将该房屋过户至李某名下,并将房屋交付给张某。


    至2006年张某未支付任何购房款,刘某无奈向**区法院提起诉讼,要求解除与张某、李某签订的购房协议并返还房产。2007年2月,**区法院作出一审判决,认为刘某将其房产过户给李某,已完成房产所有权的转移,李某已拥有该房产的所有权。双方的物权行为已完成,物权已转化为债权。原告即刘某只享有对被告李某的债权,应通过对债务行使追偿权,来使物权利益得到实现。基于这份判决,刘某遂向李某所在地法院即***区法院提起诉讼,要求李某支付购房款80万元。水区法院一审缺席判决李某支付80万元购房款。判决送达后,李某以自已仅为挂名购房人,房产实际所有人系张某为由,向乌市中级人民法院提出上诉,中院经审查认为本案一审未查明基本事实将案件发回重审。


    审理判决:刘*向市中级法院提出再审申请,要求撤销**区法院的一审判决并依双方约定,依法改判张某与李某退还房产。中院经审理认为,双方对房产的取得附有条件,而该约定不违反相关法律规定,应视为有效,故指令**区法院对本案再审。**区法院经审理后判决解除刘某与张某、李某之间签订的协议,并退还房产。一审判决后,张某与李某提出上诉,二审法院维持原判,驳回了上诉请求。


    法律分析:原**区法院作出的一审判决是值得商榷的。物权优先于债权是正确的,但被优先的物权若附有条件,则“被优先”时应先满足所附条件,否则物权未必一定能够优先于债权。刘某与张某在签订购房协议时约定“若张某在八年内不能付清房款,则刘某有权解除合同、收回房产”,这是双方约定的“物权”成立前所应满足的条件,也是房屋买卖合同解除的条件,是双方对自身权利、义务的处分。依据民法“附条件的法律行为”的相关理论,在附条件的法律行为中,条件具有限制法律行为效力的作用。在本案中,双方约定的条件为解除条件又称消灭条件,即是限制法律行为效力消灭的条件,《合同法》第45条规定:“附解除条件的合同,自条件成就时失效”,即在附解除条件的法律行为中,法律行为所确定的权利义务已经发生了效力,在条件成就以后,法律行为所确定的权利义务消灭,回复到以前的法律状态。回归到本案,刘某与张某所达成的协议,因协议约定的解除条件成就,故张某与李某应退还房产,使房屋恢复到签订协议之前的状态。


    本案给我们的警示:


    1、双方签订的附条件的合同,在条件成就时,应产生合同是否生效或是否成立的法律后果。当事人的约定只要不违背法律规定,法律就应保护当事人的意思自治。


    2、不动产登记与合同的效力。不动产登记是针对民事权利的变动而设定的,它与物权变动联系在一起,是一种物权变动的公示方法。登记并不是针对合同行为,而是针对物权的变动所采取的一种公示方法。


    3、物权与债权的关系。物权是绝对权,具有对世的普遍效力,债权是相对权,仅能指向相对人。但当物权的成就被附带某种条件时,只要所附条件不违反法律的禁止性规定,就应先满足条件的成就。这在处理物权与债权交织的案件中是十分重要的。


    4、值得庆幸,双方争议的房产没有被进行任何处置,否则刘某就只能主张债权而不能主张物权了,对善意第三人,刘某不能进行追索。

     

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